Wednesday, August 25, 2010

公屋非福利 居屋乃地產

(頹寫。連文章也算不上,只是小學生數學練習。寫這篇東西的用意很簡單:第一,下次有政客嚷著樓價太高要復建居屋,我們可以告訴他還有更好的辦法;第二,下次聽見有人大放厥辭把公屋喚作福利,我們可以理直氣壯報以一句:「福你老母!」)

公屋非福利 居屋乃地產
——一個房委會的簡史



(圖片由黃衍仁設計)

房委會在七月十五日聲稱公屋租戶收入上漲,必須「依法」加租4.68%(注一)。即使加租之舉在居民反對下終以免租一個月的形式加以緩解,可是不少傳媒對此不以為然,急急找來學者指責政府把資源向公屋傾斜,揪出三兩個號稱「夾心階層」的私人樓租戶大叫不公平,最後來個不加租等如破壞規矩的標題一錘定音——言下之意,住公屋的膽敢不同意加租彷彿就是輸打贏要,貪得無厭,浪費公帑的社會寄生蟲。

相比之下居屋(準)居民就是廣受同情的一群。自從以天匯為首的一堆天價豪宅推高樓市,輿論紛紛要求政府復建居屋,曾蔭權今年施政報告勢將重彈此調。居屋市價一升,傳媒又馬上擔心小市民無力置業上車。究其原因,在於居屋是居民真金白銀買下的,誰也不欠誰;公屋卻是「福利」,吃政府的住政府的就別擺架子要求多多。

親生仔變債仔 政府抽乾房委會

「公屋是福利」乃常識,這個常識卻不符事實。興建公屋不一定蝕本,在2004至2006年,房委會甚至因公屋業務賺取合共十億進帳,賺錢以億計還稱之曰「福利」,未免可笑。

當然,做生意總有賺有蝕,公屋這盤生意也一樣,2007至2009年的赤字確實不小,可是政府有沒有因此花費公帑?

沒有。早在1988年落實《長遠房屋策略檢討》後,營運公屋的房委會便成了自負盈虧的機構,財政獨立——這樣說也許不太對,儘管政府毋須對房委會的虧損負責,但房委會賺錢時則必須上繳庫房,非住宅樓宇紅利的50%都屬於政府。更要命的一著,是房委會直至2008年為止無論賺蝕俱要為政府在八十年代的100億注資每年支付5%利息。扣除上繳的紅利和利息之後,公屋業務在過去十年不過賺蝕參半。(見附表)

房委會由政府的親生仔變成政府的債仔。賺錢政府要分,蝕錢政府不賠,這種輸打贏要的安排說明公屋居民沒有花過納稅人一塊錢,公屋在政府眼中也是投資而不是「福利」。假如政府不視房委會為牟利機器,不濫索上繳,公屋業務竟可賺錢,這證明了在全港提供廉價租住單位的可行性。公屋與私人樓之間的租金差價有多龐大,反映的是地產商食水有多深。應該成為箭靶的,不是反對加租的公屋居民,而是害市民捱貴租的地產商,還有推動高地價政策的政府。

領匯上市蝕本 復建居屋補鑊

那麼公屋為何要加租?自從房委會出售公屋商場和停車場予領匯,相關收入在四年內暴跌77%,居民的社區消費從滋養公屋變成養肥大鱷。2005年底領匯上市是公屋歷史的分水嶺,它搶走了房委會公屋商場和停車場昔日的紅利,一上市就導致2006年以來公屋帳目年年勁蝕,即使扣除上繳庫房的金額,公屋平均每年虧損近9億元。相比之下,在領匯上市前,1999至2005扣除上繳後公屋業務平均每年賺到3億9千萬元。

由賺變蝕,房委會既要應付近年公屋赤字又要自負盈虧,惟有向公屋居民開刀。領匯上市其實是加租的遠因。

除了加租,領匯帶來另一個必然結果自是復建居屋。賣居屋一向是房委會生財絕招,即使只是稍微賣一點點貨尾,它在2008-09年度因此獲得超過49億盈利,利潤率達104%。購買居屋,其實是光顧名為房委會的另一個地產商。若說復建居屋是「利民紓困」,那麼前提是市場上每一個地產商賣樓的利潤率都比房委會的104%暴利更暴利。

很遺憾的,這是現實。於是因為苛刻的入息審查被拒諸公屋門外的市民,就只能在購買居屋和購買私人樓宇之間抉擇——亦即在做老襯和做超級大老襯之間抉擇。

居屋救得了房委會帳目的命卻不一定救到我們的命。供樓不是易事,二十年內供滿一層樓,意味著我們二十年內都要有穩定的收入。當長工買少見少,到處都是兩年續一次約的合約工甚至散工,無論供的是私人樓宇還是居屋都缺乏保障。八、九十年代對置業的追捧,其基礎是回歸後一次又一次破滅的「樓市只升不跌」神話。當公屋原本可以不虧本持久營運,我們為甚麼還要追求居屋?住公屋有甚麼好羞恥,全民住公屋又有甚麼不可能?

過去十年房委會公屋營運帳目

領匯上市前
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公屋盈虧
(百萬元)
上繳利息
(百萬元)
上繳紅利
(百萬元)
扣除上繳後公屋營運情況
2005-2006
460
183
677
2004-2005
606
236
728
2003-2004
-85
287
681
2002-2003
-828
335
609
2001-2002
-2,246
423
981
2000-2001
-1,813
466
660
1999-2000
-1,359
504
1,228
扣除上繳後平均每年盈虧
390,428,571元
(數據綜合自房委會年報)

領匯上市後
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公屋盈虧
(百萬元)
上繳利息
(百萬元)
上繳紅利
(百萬元)
扣除上繳後公屋營運情況
2008-2009
-1,146
12
154
2007-2008
-922
70
231
2006-2007
-1,388
128
165
扣除上繳後平均每年盈虧
898,666,667元
(數據綜合自房委會年報)


注釋:
一. 官方發表的「公屋居民收入上漲」之說,其實非常可疑,皆因統計數據剔除了綜援戶,而這些居民中最窮的一群佔樣本達24%,結論有多偏頗不言而喻。詳情見〈公屋租金「可加可減」?〉一文。

(刊於《草紙》第六期