Wednesday, August 25, 2010

公屋非福利 居屋乃地產

(頹寫。連文章也算不上,只是小學生數學練習。寫這篇東西的用意很簡單:第一,下次有政客嚷著樓價太高要復建居屋,我們可以告訴他還有更好的辦法;第二,下次聽見有人大放厥辭把公屋喚作福利,我們可以理直氣壯報以一句:「福你老母!」)

公屋非福利 居屋乃地產
——一個房委會的簡史



(圖片由黃衍仁設計)

房委會在七月十五日聲稱公屋租戶收入上漲,必須「依法」加租4.68%(注一)。即使加租之舉在居民反對下終以免租一個月的形式加以緩解,可是不少傳媒對此不以為然,急急找來學者指責政府把資源向公屋傾斜,揪出三兩個號稱「夾心階層」的私人樓租戶大叫不公平,最後來個不加租等如破壞規矩的標題一錘定音——言下之意,住公屋的膽敢不同意加租彷彿就是輸打贏要,貪得無厭,浪費公帑的社會寄生蟲。

相比之下居屋(準)居民就是廣受同情的一群。自從以天匯為首的一堆天價豪宅推高樓市,輿論紛紛要求政府復建居屋,曾蔭權今年施政報告勢將重彈此調。居屋市價一升,傳媒又馬上擔心小市民無力置業上車。究其原因,在於居屋是居民真金白銀買下的,誰也不欠誰;公屋卻是「福利」,吃政府的住政府的就別擺架子要求多多。

親生仔變債仔 政府抽乾房委會

「公屋是福利」乃常識,這個常識卻不符事實。興建公屋不一定蝕本,在2004至2006年,房委會甚至因公屋業務賺取合共十億進帳,賺錢以億計還稱之曰「福利」,未免可笑。

當然,做生意總有賺有蝕,公屋這盤生意也一樣,2007至2009年的赤字確實不小,可是政府有沒有因此花費公帑?

沒有。早在1988年落實《長遠房屋策略檢討》後,營運公屋的房委會便成了自負盈虧的機構,財政獨立——這樣說也許不太對,儘管政府毋須對房委會的虧損負責,但房委會賺錢時則必須上繳庫房,非住宅樓宇紅利的50%都屬於政府。更要命的一著,是房委會直至2008年為止無論賺蝕俱要為政府在八十年代的100億注資每年支付5%利息。扣除上繳的紅利和利息之後,公屋業務在過去十年不過賺蝕參半。(見附表)

房委會由政府的親生仔變成政府的債仔。賺錢政府要分,蝕錢政府不賠,這種輸打贏要的安排說明公屋居民沒有花過納稅人一塊錢,公屋在政府眼中也是投資而不是「福利」。假如政府不視房委會為牟利機器,不濫索上繳,公屋業務竟可賺錢,這證明了在全港提供廉價租住單位的可行性。公屋與私人樓之間的租金差價有多龐大,反映的是地產商食水有多深。應該成為箭靶的,不是反對加租的公屋居民,而是害市民捱貴租的地產商,還有推動高地價政策的政府。

領匯上市蝕本 復建居屋補鑊

那麼公屋為何要加租?自從房委會出售公屋商場和停車場予領匯,相關收入在四年內暴跌77%,居民的社區消費從滋養公屋變成養肥大鱷。2005年底領匯上市是公屋歷史的分水嶺,它搶走了房委會公屋商場和停車場昔日的紅利,一上市就導致2006年以來公屋帳目年年勁蝕,即使扣除上繳庫房的金額,公屋平均每年虧損近9億元。相比之下,在領匯上市前,1999至2005扣除上繳後公屋業務平均每年賺到3億9千萬元。

由賺變蝕,房委會既要應付近年公屋赤字又要自負盈虧,惟有向公屋居民開刀。領匯上市其實是加租的遠因。

除了加租,領匯帶來另一個必然結果自是復建居屋。賣居屋一向是房委會生財絕招,即使只是稍微賣一點點貨尾,它在2008-09年度因此獲得超過49億盈利,利潤率達104%。購買居屋,其實是光顧名為房委會的另一個地產商。若說復建居屋是「利民紓困」,那麼前提是市場上每一個地產商賣樓的利潤率都比房委會的104%暴利更暴利。

很遺憾的,這是現實。於是因為苛刻的入息審查被拒諸公屋門外的市民,就只能在購買居屋和購買私人樓宇之間抉擇——亦即在做老襯和做超級大老襯之間抉擇。

居屋救得了房委會帳目的命卻不一定救到我們的命。供樓不是易事,二十年內供滿一層樓,意味著我們二十年內都要有穩定的收入。當長工買少見少,到處都是兩年續一次約的合約工甚至散工,無論供的是私人樓宇還是居屋都缺乏保障。八、九十年代對置業的追捧,其基礎是回歸後一次又一次破滅的「樓市只升不跌」神話。當公屋原本可以不虧本持久營運,我們為甚麼還要追求居屋?住公屋有甚麼好羞恥,全民住公屋又有甚麼不可能?

過去十年房委會公屋營運帳目

領匯上市前
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公屋盈虧
(百萬元)
上繳利息
(百萬元)
上繳紅利
(百萬元)
扣除上繳後公屋營運情況
2005-2006
460
183
677
2004-2005
606
236
728
2003-2004
-85
287
681
2002-2003
-828
335
609
2001-2002
-2,246
423
981
2000-2001
-1,813
466
660
1999-2000
-1,359
504
1,228
扣除上繳後平均每年盈虧
390,428,571元
(數據綜合自房委會年報)

領匯上市後
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公屋盈虧
(百萬元)
上繳利息
(百萬元)
上繳紅利
(百萬元)
扣除上繳後公屋營運情況
2008-2009
-1,146
12
154
2007-2008
-922
70
231
2006-2007
-1,388
128
165
扣除上繳後平均每年盈虧
898,666,667元
(數據綜合自房委會年報)


注釋:
一. 官方發表的「公屋居民收入上漲」之說,其實非常可疑,皆因統計數據剔除了綜援戶,而這些居民中最窮的一群佔樣本達24%,結論有多偏頗不言而喻。詳情見〈公屋租金「可加可減」?〉一文。

(刊於《草紙》第六期

6 comments:

sbchan said...

我在facebook 張貼了您這篇文章,有位朋友問了我一些問題,我不太懂回答,您能告訴我們答案嗎?謝謝?(原文將朋友的問題copy 過來)

i thought 公屋 is considered welfare because, in purchasing the land, 房委會 does not have to pay land premium and hence enjoys a much lower cost than private developers? the sum of interest paid every year reduces drastically - if the trend continues for whatever reason, wouldn't it render his entire argument ("房委會 is losing money, therefore needs to raise rents") moot? why does he assume 房委會 has to turn out a profit every year anyway? its primary funding source is probably a reserve balance. The Link assets was spun off to provide one-time capital gain - where is that huge amount in his "analysis"?

Julian said...

呵呵,還真是久違呀Benedict兄。這可以分事實和倫理兩個層面講。事實上,房委會提出的加租理由與其儲備(包括向領匯出售資產的一筆過收入)多寡無干,它的理由有二:一,行政上須按「可加可減機制」辦事;二,公屋營運有赤字。由此可見房委會著眼的還是每年盈虧的flow,而不是累積總資產的stock。再者,歷史證明它賣給領匯的商業樓宇確實是除居屋外的最重要財源,除了2001與2002兩年,從1994至2006年內的收入都是以彌補帳面上的公屋赤字(if any。另,手邊沒有1994年之前的數據,可再找)。即使我並未如你那位朋友所指的假設房委會年年賺錢(我只是說出售領匯前平均每年都有盈餘,平均和連續是有分別的。就算擺明車馬做生意的上市公司也不會假設自己年年賺錢吧),這個假設大概也距離事實不遠。

倫理上,到底政府要提供怎樣的公共服務?若說以比市場低的價格買地,比市場低的價格賣/租樓就不算「福利」,當中隱含的潛台詞,就是「按市場邏輯賺盡最後一分一毫才不算福利」。這種對福利的定義可否接受,我想是open to discussion的,不過這種定義就似乎無法對應輿論常見的「你住公屋食政府嘅住政府嘅嘥晒納稅人錢」流行觀點了。

sbchan said...

對,很久沒見了,你可好嗎?^_^

讓我將你的回應post 回facebook,看看朋友怎說 (最好她直接來和你談). ^_^

Julian said...

可以呀,成條link貼過去啦,方便溝通。

柏堅 said...

我已經在這裡(http://www.boyangu.com/2010/08/804/)引用了閣下的文章,歡迎來我的blog走走!

hystericireul - 鄧景 said...

茅塞頓開!我會貼在我的facebook廣傳!