Friday, May 10, 2013

賣樓割地:房委會,濫用公屋之首


 
(2013年3月29日攝於大學火車站大堂,中大側閘口旁。房委會廣告,題為「社會資源要善用,濫用公屋莫縱容」。)


公屋輪候個案屢創新高,上樓遙遙無期,今年施政報告號召嚴打濫用公屋,以增供應。一聲令下,全城雷厲風行,早陣子「打濫」廣告舖天蓋地,上車看得到,下車看得到,最離譜的是中文大學畢業生月薪中位數一萬四千(注一),連想申請公屋也沒有資格,竟遭房委會在以偌大的火車站燈箱廣告恫喝「社會資源要善用,濫用公屋莫縱容」,場面滑稽。馬料水山頭上下找不到半個公屋單位可供「濫用」,尚且受到如此高規格待遇,下一個「打濫」黑點會不會輪到半山區?

「打濫」,的確打得好濫。

消失的八年:出售公屋

斥鉅資公帑宣傳,「打濫運動」成效如何?房委會高調「打濫」多年,所費不菲,運輸及房屋局局長張炳良卻在立法會答問時表示「打濫」平均每年只收回400個單位(注二)。現時公屋輪候個案逾廿二萬,這400個單位根本杯水車薪。上樓的敵人,不是官方宣傳裡那頭名叫「濫用公屋」、又懶又賤的怪獸,而是房委會自己。房委會長期收緊公屋建屋量,輪候個案必然堆積成山。不過少建公屋倒算了,更大的罪惡是它親手濫用公屋,導致大量單位平白流失。

好端端的公屋單位何以人間蒸發,謎底一望而知:出售公屋。打開報章地產版,不時出現公屋樓王炒賣搶手的新聞,如此奇景在二十年前恐怕嚇死人,哪個如此沙膽倒賣政府資產?時至今日,出售公屋已經成為常識,截至去年三月底,一共有120,247個單位以「租者置其屋」名義被剔出公屋供應,受影響屋邨達卅九個,遍佈港九新界(注三)。流失逾十二萬個單位,以現時年建萬五單位的進度計算,抵得上八年公屋建屋量的總和。八年,我們可以等幾多個八年?先別驚訝,這個流失數字已經遠遠低於房委會的原訂計劃,它在1997年曾打算在十年內出賣廿五萬個公屋單位。果真成事,耽誤的輪候時間將不止於區區八年。

然則「出售公屋」這個常識又不太符合常識。官僚口口聲聲公屋必須留給「有需要人士」,又入息審查又扣分制又「打濫」,關卡重重,為何轉身卻把稀缺得很的公屋交給有錢買下整個單位的「無需要人士」?雙重標準之下,甚麼濫用,甚麼福利,甚麼有需要人士,政治宣傳裡描繪的種種公屋形象全部不攻自破,房委會眼裡只有錢。這邊廂「打濫」,那邊廂自行濫用公屋以供販售,形同合法收賄——你幾時聽過領綜援的資格可以買賣?相比十二萬個公屋單位,湯顯明簡直濕濕碎。

買下公屋單位的租戶,往往也是犧牲品,罪不在他們。儘管傳媒吹噓公屋單位有價有市,但就算升到三百多萬市值,賣出去之後始終不夠買回面積相近的私樓,賺了也是雞肋。之所以上鉤進貢房委會,皆因公屋不是讓一家人安居的地方,一旦子女投身社會就業,無視家庭生命週期的富戶政策就會強逼租戶三擇其一:一,被標籤為「富戶」,交貴租甚至被收回單位;二,為免被標籤為「富戶」,將子女排除在住戶名單之外壓低全家收入,但住戶人數一跌就成了「寬敞戶」,將遭逼遷;三,不想被標籤為「富戶」又不想被標籤為「寬敞戶」,惟有花錢消災,自購單位。置業夢云云,毋寧是肉隨刀俎的惡夢。

輪候中的上不了樓,留在私樓市場;上了樓的被逼買樓,歸宿仍是(準)私樓市場。公屋政策淪為樓市的婢女,房委會的服務對象不是市民,而是地產。

消失的土地:割地賣港

濫用公屋資源作地產用途的現象不僅見諸出售公屋,亦見諸賣地。房委會手上有現成單位,也有可以用來興建公屋單位的現成土地。臨屋區逐一拆卸,讓房委會坐擁不少土地儲備,每年停不了的公屋重建也陸續帶來不少進帳,新落成的公屋比舊型樓宇層數更高單位更多,自然騰出多餘用地。可是房委會如何對待各區靚地?答案是無條件上繳政府,賣給各大發展商,有地王之稱的前北角邨地皮就是一例(注四)。

原本給予非商品房屋使用的土地,就這樣流失到私人市場,在輪候冊苦等的公屋申請人固然雪上加霜,把地住旺了促成高價賣地的萬千公屋居民亦分不到半文錢,徒為他人作嫁衣裳。房委會呢?既是無條件上繳,好處當然談不上,於公屋帳戶收支殊無幫補,不過歷來房委會委員多出身地產界及其商業夥伴,賣地建私樓,對自家生意總是有利無害。無論如何,土地失去了就是失去了,近年因賣地流失的公屋地皮,至少超過十公頃。(見下表)

2005至2013年被拍賣的房委會租住房屋用地

賣地年份
前身建築
現時建築(發展商)
面積(公頃)
2005
九龍灣啟悅臨時房屋區
國際交易中心(信和)
0.47
2007
香港仔惠福道臨時房屋區
深灣9號(信置、嘉華、南豐)
0.64
2010
何文田山谷道邨二期
擬建乙類住宅(新地)
1.62
2011
元朗邨
擬建甲類住宅(長實)
1.23
2011
觀塘海濱道臨時房屋區
擬建商貿樓宇(會德豐)
0.71
2012
北角邨
擬建住宅及商業樓宇(新地)
2.34
2012
九龍灣啟照臨時房屋區
擬建商貿樓宇(麗新)
0.26
2013
黃竹坑南風臨時房屋區
擬建私家醫院(新創建)
2.75
損失土地
10.02
  (資源來源:地政總署賣地記錄

說多不多,但10.02公頃土地好歹也足夠興建一萬個公屋單位左右。較諸「打濫」收回的那麼一點點單位,因房委會濫用地皮而消滅的上樓機會顯然更為關鍵。

10.02公頃不過是故事的開端。上述的土地損失只計算了賣地,尚未包括其他情況,例如地皮被徵收作別的用途。縱使房委會上繳的公屋土地並未拿去拍賣,政府依然有辦法以之餵飽地產商荷包,比方說揮一揮名叫「港鐵」的魔杖。為了擴建鐵路,港鐵佔用了不少原屬公屋的地皮,佔用之後招呼地產商在車站頭頂大建其上蓋物業,坐地分贓。屯門站的「瓏門」(新鴻基樓盤)本是新發邨,車公廟站的「溱岸8號」(新世界樓盤)本是沙田頭臨時房屋區。除了加價,吞食公屋一樣是港鐵搜刮民脂民膏的手段。

完了沒有?沒有!房委會名下土地並不局限於住宅用地,在公屋和臨屋(用較傳統的官方稱呼,即甲類房屋和乙類房屋)之外,它還擁有工廠大廈,如今大部份已關閉。這些工業用地改變一下用途,不難興建公屋紓緩輪候,可惜九龍灣工廠大廈的地皮已在2011年的賣地裡送進會德豐口袋,觀塘工廠大廈的地皮亦一早被編配在2014年3月的賣地計劃裡頭。直接賣地,再加上港鐵徵用與放棄工廈,造成的潛在公屋單位縮減不可小覷。


 (亞洲高爾夫球練習場。自由黨李梓敬早前公開支持這個位於深水埗的高爾夫球場,反對在該地段興建公屋。其實地皮乃房委會所有,前身是長沙灣邨的一部份。當初為何將公屋用地出租供人打高爾夫球,耐人尋味。)


地產商對公屋地皮垂涎欲滴,不獨因為位處市區旺地有價,建築成本或許也在考慮之列。這些原屬房委會的土地,建過屋,住過人,開山劈石的工程——以公帑付帳——幾十年前已然完成,地產商接手後要做的土地平整就簡單得多,費用便宜得多。將這些地皮化公為私,既折損土地庫存,更表示長遠公屋策略被定位為財團牟利的開荒牛,淪為利益輸送系統的一個環節。政府再三聲稱不夠土地興建公屋,不啻妖言惑眾。難以啟齒的真相是,房委會年復年無條件向地產商割讓公屋土地,出賣香港基層住屋權。

萬千家庭輪候中,房委當你發噏風

出售公屋,是為了將公屋居民的積蓄逐步擠往私樓市場,間接托市;割讓地皮,是為了幫助地產商多儲彈藥,賣樓發財。1987年推出的那份《長遠房屋策略》決定香港住屋由「私人市場主導」,自此一槌定音,此後廿六年政府奉行不悖。所謂「私人市場主導」,決非經濟學課本上堅稱的自由放任,而是扭盡六壬以公營房屋服務樓市利益。過程中數以萬計上樓機會埋葬在文件堆裡頭,萬千家庭輪候中,房委當你發噏風。講濫用公屋,房委會認第二,無人可以認第一。

下一次見到房委會出售公屋,又或者政府拍賣公屋用地,不要猶豫,馬上舉報,見鑊打鑊,合力炸爆罪魁電郵才是正經事。打濫,須得先打房委會。


注釋
一.  二零一一年中文大學畢業生月入中位數為14,000元,見中文大學學生事務處〈就業狀況調查2011〉
二.  見二零一三年二月二十日立法會答問,「立法會四題:防止濫用公屋」
三.  見香港房屋委員會《2011/12年度年報》,附錄,表八。
四.  〈北角地王無條件還政府 臨海估值180億 料下年列勾地表 〉,《蘋果日報》,二零零七年九月十四日。



(本文於香港獨立媒體同步刊登。)